Veelgestelde vragen

Wat privatief en wat gemeenschappelijk is kan verschillen van gebouw tot gebouw.
Deze verdeling staat beschreven in de statuten van een VME. 

Gemeenschappelijke delen
— zijn die delen van het gebouw die eigendom zijn van alle mede-eigenaars.
— Het zijn deze delen die beheerd worden door de syndicus.
— Voorbeelden van gemeenschappelijke delen: gevel, daken, liften, gemeenschappelijke leidingen, gangen, fietsenberging,…

Specifiek gemeenschappelijke delen
— zijn die delen van het gebouw die in eigendom zijn van een bepaald aantal eigenaars bv enkel in eigendom van de eigenaars van blok A.
— Deze worden ook die beheerd door de syndicus.

Privatieve delen
— zijn die delen van een gebouw die specifiek toehoren aan een individuele eigenaar
— Voorbeelden: uw appartement, binnenmuren, leidingen binnen het kavel.
— Deze delen behoren niet tot het takenpakket van de syndicus om te beheren.

De basisakte van een residentie is een juridisch document met de beschrijving van het goed en bestaat uit 2 delen:
de statuten enerzijds en het reglement van mede-eigendom anderzijds. 

1) De statuten van een residentie is het document dat de oprichting van de mede-eigendom specifieert:
— De splitsing van de privatieve en gemeenschappelijke delen beschrijft
— Verder worden hierin ook de aandelen van de kavels vastgelegd alsook de verdeelsleutels die gehanteerd dienen te worden bij de verdeling van de lasten.

2) In het reglement van mede-eigendom worden sinds 2019 de wettelijke bepalingen opgenomen die verbonden zijn an een VME:
— Zoals bv de regels rond het organiseren van een vergadering of stemmeerderheden.
— Indien er wijzigingen in de wet zijn, kan de syndicus dit document onderhands aanpassen aan de nieuwe wetgeving en op de eerste volgende vergadering ter stemming voorleggen. Op die manier moet de interne orde niet telkens door een notaris aangepast worden.

Het reglement van interne of inwendige orde is het huishoudelijk reglement 

— Naast de twee documenten van de basisakte is er ook nog het reglement van interne of inwendige orde.
— Dit vormt het huishoudelijke reglement. In dit document worden de samenlevingsregels opgenomen.
— Wijzigingen aan het document kunnen gestemd worden op een algemene vergadering met een eenvoudige meerderheid.

— Een raad van mede-eigendom is verplicht vanaf een VME meer dan 20 kavels heeft.
— De samenstelling van de raad en het aantal leden wordt op de algemene vergadering bepaald.
— De raad van mede-eigendom is een orgaan binnen de  vereniging van mede-eigendom met als voornaamste functie toezicht op de werking van de syndicus.
— De raad ondersteunt & adviseert bij de voorbereidingen van de agenda van de algemene vergadering.
— Hoewel de Raad van Mede-Eigendom advies geeft, ligt de uiteindelijke besluitvormingsbevoegdheid bij de algemene vergadering van mede-eigenaars.
— De raad kan echter wel beslissingen nemen binnen de bevoegdheden die door de algemene vergadering zijn gedelegeerd.
— De raad zorgt door middel van een verslag op de algemene vergadering (en eventueel een tussentijds verslag) voor de nodige transparantie naar de andere eigenaars toe.

— De rekencommissaris is verantwoordelijk voor het (onafhankelijk) controleren van de financiële verrichtingen en de boekhouding van de VME,
zoals beheerd door de syndicus.
— Na zijn controle maakt de rekencommissaris een verslag op, dat hij presenteert op de algemene vergadering.
— Een rekencommissaris wordt verkozen op een algemene vergadering.
— Indien er meerdere commissarissen worden verkozen, vormen zij een college van commissarissen

Het permanent werkingsfonds zijn gelden opgevraagd aan elke eigenaar van de VME.
Deze gelden komen op de zichtrekening van de VME te staan en kunnen aangewend worden om pieken van te betalen facturen op te vangen.
De syndicus legt jaarlijks een begroting voor aan de vergadering, na akkoord wordt het vooropgestelde bedrag gespreid doorheen het jaar opgevraagd. Als echter meerdere grote facturen, denk maar aan blokpolis, onderhoudscontract lift op een zelfde moment betaald moeten worden, is het mogelijk dat er op dat moment niet voldoende liquide middelen zijn om deze te betalen, ondanks dat er wel voldoende begroot werd op jaarbasis. Het permanent werkingsfonds kan hier dan ingezet worden om deze uitgavenpiek op te vangen. Indien een eigenaar zijn/ haar appartement verkoopt krijgt die zijn/haar aandeel in dit fonds teruggestort bij de laatste afrekening.

Een reservefonds kan gezien worden als de spaarpot van de VME om toekomstige grote uitgaven voor onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke delen van een gebouw te dekken.
Sinds 2019 is het voor een VME verplicht om vanaf 5 jaar na voorlopige oplevering een reservefonds aan te leggen en deze jaarlijks te laten aangroeien. De aangroei dient minstens 5% van het jaarbudget van de VME te bedragen. De aangroei en datum van opvraging wordt jaarlijks aan de vergadering voorgelegd. De VME kan van deze bepaling in de wet afwijken als ze met 4/5 meerderheid van de aanwezige eigenaars tegen een aangroei van het reservefonds stemt. Belangrijk om te weten is dat het reservefonds gekoppeld is aan het kavel en niet teruggegeven wordt bij een verkoop. De syndicus vermeldt in de notarisinlichtingen wel hoeveel het aandeel van het betrokken kavel bedraagt. Het is dan aan de verkoper zelf om een eventuele regeling hieromtrent te laten opnemen in de compromis.